DAL CODICE CIVILE
Titolo VII
DELLA COMUNIONE
Capo II
(dall'art. 1117 al 1139)
DEL CONDOMINIO NEGLI EDIFICI
- Art. 1117 Parti comuni dell'edificio 
Sono oggetto di proprietà comune dei proprietari dei diversi
piani o porzioni di piani di un edificio, se il contrario non risulta
dal titolo:
1) il suolo su cui sorge l'edificio, le fondazioni, i
muri maestri, i tetti e i lastrici solari, le scale, i portoni d'ingresso,
i vestiboli, gli anditi, i portici, i cortili e in genere tutte le parti
dell'edificio necessarie all'uso comune;
2) i locali per la portineria e l'alloggio del portiere, per la lavanderia,
per il riscaldamento centrale, per gli stenditoi e per altri simili
servizi in comune;
3) le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono
all'uso e al godimento comune, come gli ascensori, i pozzi, le cisterne,
gli acquedotti e inoltre le fognature e i canali di scarico, gli impianti
per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per il riscaldamento
e simili, fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà
esclusiva dei singoli condomini.
- Art. 1118 Diritti dei partecipanti sulle cose
comuni
Il diritto di ciascun condomino sulle cose indicate dall'articolo precedente
è proporzionato al valore del piano o porzione di piano che gli
appartiene, se il titolo non dispone altrimenti. Il condomino non può
rinunziando al diritto sulle cose anzidette, sottrarsi al contributo
nelle spese per la loro conservazione.
- Art. 1119 Indivisibilità
Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno
che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso
della cosa a ciascun condomino.
- Art. 1120 Innovazioni
I condomini, con la maggioranza indicata dal quinto comma dell'art.
1136, possono disporre tutte le innovazioni dirette al miglioramento
o all'uso più comodo o al maggior rendimento delle cose comuni.
Sono vietate le innovazioni che possono recare pregiudizio alla stabilità
o alla sicurezza del fabbricato, che ne alterino il decoro architettonico
o che rendano talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso
o al godimento anche di un solo condominio.
- Art. 1121 Innovazioni gravose o voluttuarie
Qualora l'innovazione importi una spesa molto gravosa o abbia carattere
voluttuario rispetto alle particolari condizioni e all'importanza dell'edificio,
e consista in opere, impianti o manufatti suscettibili di utilizzazione
separata, i condomini che non intendono trarne vantaggio sono esonerati
da qualsiasi contributo nella spesa. Se l'utilizzazione separata non
è possibile, l'innovazione non è consentita, salvo che
la maggioranza dei condomini che l'ha deliberata o accettata intenda
sopportarne integralmente la spesa. Nel caso previsto dal primo comma
i condomini e i loro eredi o aventi causa possono tuttavia, in qualunque
tempo, partecipare ai vantaggi dell'innovazione, contribuendo nelle
spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera.
- Art. 1122 Opere sulle parti dell'edificio di
proprietà comune
Ciascun condomino, nel piano o porzione di piano di sua proprietà,
non può eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio.
- Art. 1123 Ripartizione delle spese
Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti
comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse
comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute
dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà
di ciascuno, salvo diversa convenzione. Se si tratta di cose destinate
a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in
proporzione dell'uso che ciascuno può farne. Qualora un edificio
abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati
a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro
manutenzione sono a carica del gruppo di condomini che ne trae utilità.
Disposizioni complementari
Art. 63, 68, 69 disp. Att. c.c. (vedi artt. 1130 e 1138 c.c.)
- Art. 1124 Manutenzione e ricostruzione delle
scale
Le scale sono mantenute e ricostruite dai proprietari dei diversi piani
a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà
in ragione del valore dei singoli piani o porzioni di piano, e per l'altra
metà in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano del
suolo. Al fine del concorso nella metà della spesa, che è
ripartita in ragione del valore, si considerano come piani le cantine,
i palchi morti, le soffitte o camere a tetto e i lastrici solari, qualora
non siano di proprietà comune.
- Art. 1125 Manutenzione e ricostruzione dei soffitti,
delle volte e dei solai
Le spese per la manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte
e dei solai sono sostenute in parti eguali dai proprietari di due piani
l'uno all'altro sovrastanti, restando a carico del proprietario del
piano superiore la copertura del pavimento e a carico del proprietario
del piano inferiore l'intonaco, la tinta e la decorazione del soffitto.
- Art. 1126 Lastrici solari di uso esclusivo
Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è
comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono
tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle ripartizioni o ricostruzioni
del lastrico: gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini
dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve,
in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.
- Art. 1127 Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
Il proprietario dell'ultimo piano dell'edificio può elevare nuovi
piani o nuove fabbriche, salvo che risulti altrimenti dal titolo. La
stessa facoltà spetta a chi è proprietario esclusivo del
lastrico solare. La sopraelevazione non è ammessa se le condizioni
statiche dell'edificio non la consentono. I condomini possono altresì
opporsi alla sopraelevazione, se questa pregiudica l'aspetto architettonico
dell'edificio ovvero diminuisce notevolmente l'aria o la luce dei piani
sottostanti. Chi fa la sopraelevazione deve corrispondere agli altri
condomini un'indennità pari al valore attuale dell'area da occuparsi
con la nuova fabbrica, diviso per il numero dei piani, ivi compreso
quello da edificare, e detratto l'importo della quota a lui spettante.
Egli è inoltre tenuto a ricostruire il lastrico solare di cui
tutti o parte dei condomini avevano il diritto di usare.
- Art. 1128 Perimento parziale o totale dell'edificio
Se l'edificio perisce interamente o per una parte che rappresenti i
tre quarti del suo valore, ciascuno dei condomini può richiedere
la vendita all'asta del suolo e dei materiali, salvo che sia stato diversamente
convenuto. Nel caso di perimento di una parte minore, l'assemblea dei
condomini delibera circa la ricostruzione delle parti comuni dell'edificio,
e ciascuno è tenuto a concorrervi in proporzione dei suoi diritti
sulle parti stesse. L'indennità corrisposta per l'assicurazione
relativa alle parti comuni è destinata alla ricostruzione di
queste. Il condomino che non intende partecipare alla ricostruzione
dell'edificio è tenuto a cedere agli altri condomini i suoi diritti,
anche sulle parti di sua esclusiva proprietà, secondo la stima
che ne sarà fatta, salvo che non preferisca cedere i diritti
stessi ad alcuni soltanto dei condomini.
- Art. 1129 Nomina e revoca dell'amministratore
Quando i condomini sono più di quattro, l'assemblea nomina un
amministratore. Se l'assemblea non provvede, la nomina è fatta
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di uno o più condomini.
L'amministratore dura in carica un anno e può essere revocato
in ogni tempo dell'assemblea. Può altresì essere revocato
dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, oltre
che nel caso previsto dall'ultimo comma dall’Art. 1131, se per
due anni non ha reso il conto della sua gestione, ovvero se vi sono
fondati sospetti di gravi irregolarità. La nomina e la cessazione
per qualunque causa dell'amministratore dall'ufficio sono annotate in
apposito registro.
- Art. 1130 Attribuzioni dell'amministratore
L'amministratore deve:1) eseguire le deliberazioni dell'assemblea dei
condomini e curare l'osservanza del regolamento di condominio; 2) disciplinare
l'uso delle cose comuni e la prestazione dei servizi nell'interesse
comune, in modo che ne sia assicurato il miglior godimento a tutti i
condomini; 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti
per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per
l'esercizio dei servizi comuni; 4) compiere gli atti conservativi dei
diritti inerenti alle parti comuni dell'edificio. Egli, alla fine di
ciascun anno, deve rendere il conto della sua gestione .
- Art. 1131 Rappresentanza
Nei limiti delle attribuzioni stabile dall'articolo precedente o dei
maggiori poteri conferitigli dal regolamento di condominio o dell'assemblea,
l'amministratore ha la rappresentanza dei partecipanti e può
agire in giudizio sia contro i condomini sia contro i terzi. Può
essere convenuto in giudizio per qualunque azione concernente le parti
comuni dell'edificio; a lui sono notificati i provvedimenti dell'autorità
amministrativa che si riferiscono allo stesso oggetto. Qualora la citazione
o il provvedimento abbia un contenuto che esorbita dalle attribuzioni
dell'amministratore, questi è tenuto a darne senza indugio notizia
all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo
può essere revocato ed è tenuto al risarcimento dei danni.
- Art. 1132 Dissenso dei condomini rispetto alle
liti
Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una
lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto
notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità
in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto
deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino
ha avuto notizia della deliberazione. Il condomino dissenziente ha diritto
di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino
dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere
nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla
parte soccombente.
- Art. 1133 Provvedimenti presi dall'amministratore
I provvedimenti presi dall'amministratore nell'ambito dei suoi poteri
sono obbligatori per i condomini. Contro provvedimenti dell'amministratore
è ammesso ricorso all'assemblea, senza pregiudizio del ricorso
all'autorità giudiziaria nei casi e nel termine previsti dall'art.
1137.
- Art. 1134 Spese fatte dal condomino
Il condomino che ha fatto spese per le cose comuni senza autorizzazione
dell'amministratore o dell'assemblea non ha diritto al rimborso, salvo
che si tratti di spesa urgente.
- Art. 1135 Attribuzioni dell'assemblea dei condomini
Oltre a quanto è stabilito dagli articoli precedenti, l'assemblea
dei condomini provvede:1) alla conferma dell'amministratore e all'eventuale
sua retribuzione;2) all'approvazione del preventivo delle spese occorrenti
durante l'anno e alla relativa ripartizione tra i condomini;3) all'approvazione
del rendiconto annuale dell'amministratore e all'impiego del residuo
attivo della gestione;4) alle opere di manutenzione straordinaria, costituendo,
se occorre, un fondo speciale. L'amministratore non può ordinare
lavori di manutenzione straordinaria, salvo che rivestano carattere
urgente, ma in questo caso deve riferirne nella prima assemblea.
- Art. 1136 Costituzione dell'assemblea e validità
delle deliberazioni
L'assemblea è regolarmente costituita con l'intervento di tanti
condomini che rappresentino i due terzi del valore dell'intero edificio
e i due terzi dei partecipanti al condominio. Sono valide le deliberazioni
approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli
interventi e almeno la metà del valore dell'edificio. Se l'assemblea
non può deliberare per mancanza di numero, l'assemblea di seconda
convocazione delibera in un giorno successivo a quella della prima e
in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima; la deliberazione
è valida se riporta un numero di voti che rappresenti il terzo
dei partecipanti al condominio e almeno un terzo del valore dell'edificio.
Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell'amministrazione
o le liti attivi e passive relative a mantenere che esorbitano dalle
attribuzioni dell'amministratore medesimo, nonché le deliberazioni
che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie
di notevole entità devono essere sempre prese con la maggioranza
stabilita dal secondo comma. Le deliberazioni che hanno per oggetto
le innovazioni prevista dal primo comma dell'art. 1120 devono essere
sempre approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza
dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio.
L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti i condomini
sono stati invitati alla riunione. Delle deliberazioni dell'assemblea
si redige processo verbale da trascriversi in un registro tenuto dall'amministratore.
- Art. 1137 Impugnazione delle delibere dell'assemblea
Le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti
sono obbligatorie per tutti i condomini. Contro le deliberazioni contrarie
alla legge o al regolamento di condominio ogni condomino dissenziente
può fare ricorso all'autorità giudiziaria, ma il ricorso
non sospende l'esecuzione del provvedimento, salvo che la sospensione
sia ordinata dall'autorità stessa. Il ricorso deve essere proposto,
sotto pena di decadenza, entro trenta giorni, che decorrono dalla data
della deliberazione per i dissenzienti e dalla data di comunicazione
per gli assenti.
- Art. 1138 Regolamento del condominio
Quando in un edificio il numero dei condomini è superiore a dieci,
deve essere formato un regolamento, il quale contenga le norme circa
l'uso delle cose comuni, e la ripartizione delle spese, secondo i diritti
e gli obblighi spettanti a ciascun condomino, nonché le norme
per la tutela del decoro dell'edificio e quelle relative all'amministrazione.
Ciascun condomino può prendere l'iniziativa per la formazione
del regolamento di condominio o per la revisione di quello esistente.
Il regolamento deve essere approvato dall'assemblea con la maggioranza
stabilita dal secondo comma dell'art. 1136 e trascritto nel registro
indicato dall'ultimo comma dell'art. 1129. Esso può essere impugnato
a norma dell'art. 1107.
Le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti
di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle
convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli
articoli 1118 secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136, e 1137.
- Art. 1139 Rinvio alle norme sulla comunione
Per quanto non è espressamente previsto da questo capo si osservano
le norme sulla comunione in generale.
